2017成都土地吸金1245亿招挂拍市场8大看点

来源：四川乐居

按照传统划分，土地市场算一级市场，房地产是二级市场，“手中有粮，心中不慌”，在2017年的成都土地市场也是风云变幻，看点颇多，接下来就为大家盘点一下2017年成都土地“招拍挂”市场的八大看点。

成都首次迈入千亿级土地出让金市场

来自新浪乐居的监控数据显示，2017年成都一共出让了223宗土地（仅统计拍卖和挂牌，数据来自成都公共资源交易中心，下同），累计土地出让金额达到1096.58亿元，同比2016年增长了约83%，土地出让面积达到14692亩，同比2016年仅增长了约3.7%。来自某研究院的研究数据显示，2017年全国土地出让金额超过千亿的城市仅有9个，依次为北京、杭州、南京、武汉、上海、重庆、天津、成都、广州。

从每个月的成交量来看，12月份的3565亩是全年最高的，其中4、6、9、10、11、12月份的土地出让面积都超过了千亩。但值得关注的是，12月份的土地大部分

千亿级房企全部入蓉

2017年12月31日，克而瑞公布了《2017年度中国房地产企业销售TOP200》，从榜单中我们发现了一个有意思的现象，流量金额破千亿的房企全部在成都有项目。其中金地、旭辉、泰禾是在2017年首次入蓉：而且金地和旭辉都是在12月26日的土拍中拿的地；泰禾则是通过建设一家妇产医院来进入成都，医院**金额超过10亿元人民币，其董事长黄其森在12月22日接受媒体采访时表示，2018年泰禾的销售额要突破2000亿元。

不仅如此，在TOP50的榜单里面，我们也只看到7家房企没有进入成都，据小编所知，这七家未进入成都的房企也有工作人员在成都看地，也曾现身过土拍现场。以中梁为例，中梁成都团队已经组建好了，正在找时机拿地，2017年4月份，中梁在达州竞得101亩住宅用地，12月份中梁现身眉山土拍现场。

土拍出现新规则：熔断、竟配建、人才公寓、租赁住房

想必大家对2017年的首场土拍并不陌生，1月10日，北大资源以6400元/平米的楼面地价竞得龙泉驿158亩住宅用地，后被命名为北大资源紫境东来，当时的溢价率和楼面地价都足以震惊整个成都市场。3月15日，中海竞得华府152亩住宅用地，楼面地价10880元/平米，溢价率达到了70%，华府楼面地价首次破万！此后，土拍市场一路高歌猛进，二圈层全部破万，新的土拍规则也随之而来。

2017年4月6日土拍，集中拍卖主城区的8宗地，将此前的“熔断”后流拍改成了“熔断+抽签竞得”的形式，经过一番紧张激烈的竞拍后，有三宗土地触发了熔断线，改为抽签竞得。

2017年7月18日，主城区再次集中拍卖6宗土地，这次的竞拍规则改成了“熔断+竞商业”，宗地二、四、五要求自持35%的商业，宗地三拍出100%自持商业（基础比例为74%），宗地六自持50%的商业。

▲2017年7月18日土拍结果一览

2017年9月7日，主城区再次出让6宗土地，这次的竞拍规则改成了“熔断+竞自持或无偿配建的租赁住房面积”，这是中央提出“租购并举”战略后的新规则。宗地一至五都要求无偿配建并移交的20%的租赁住房面积，在竞拍过程中，只有二、三号宗地是在基础比例上成交的。宗地六也是在50%的自持租赁住房面积上成交的。在此后的土拍中，配建的租赁住房还要求等比例的车位面积。此后还有多次土拍涉及租赁住房，全年共9宗土地涉及租赁住房。

▲2017年9月7日土拍结果一览

2017年9月14日，成华区和锦江区各拍卖一宗国有土地的使用权，拍卖规则再次升级：人才公寓用地入市。这两宗地全部位于**区域，周边配套成熟，地块各项指标也相当不错。最终，这两宗地由中房和人居分别竞得。根据出让方案，这两宗地所建的人才公寓均为成品住宅，建成后将针对《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的A、B、C、D类人才进行定向销售。

根据相关规定，人才公寓房屋的销售价格须根据成都市实施人才优先发展战略需求进行确定，原则上应低于同区域同品质同时期新建商品住宅的平均销售价格，必要时可以低于成本价销售。人才公寓房屋的销售价格要由竞得人报区人民政府审定，并提交市人才管理部门和房管管理部门备案。据不完全统计，2017年大成都方位内一共成交了11宗人才公寓用地；值得注意的是，人才公寓用地目前全部由国企竞得。另外，还有天府新区成交的六宗土地，只是要求配建一定套数的人才住房面积。

▲2017年成都人才公寓用地一览

楼面地价TOP33全部过万

通过分析2017年的土地成交数据，我们发现成交楼面地价TOP33的地块全部过万，甚至连高新区的人才公寓用地楼面地价都是一万多。而2016年仅仅只有6宗土地楼面地价破万，住宅用地最高楼面地价才12140元/平米，2017年住宅用地最高楼面地价为17200元/平米，竞得者为东原。目前该地块尚未亮相，根据此前披露的计划，该地块将用于打造东原最高端的“印”系产品。

部分地块实际楼面地价破2万

前面提到的楼面地价全部是拍卖或者挂牌当天的一个成交价格，而成都的土地市场已经发展到了“竞配建”的阶段，配建的人才公寓、租赁住房、车位、公园绿化、还迁房等都需要开发商自行承担成本，单纯的成交楼面地价已经不能真实反映土地的开发成本。以2017年9月7日土拍为例，均要求配建并无偿移交政府一定比例的租赁住房面积，这部分成本由开发商自行承担，有业内人士进行过测算，将这部分配建的租赁住房的成本分摊到楼面地价上，有两宗土地的实际楼面地价已经超过2万元/平米了。

▲2017年9月7日土拍真实楼面地价测算结果（仅供参考）

此外，在9月21日、12月26日的土拍中要求配建人才住房及车位，视高镇的部分地块要求配建还迁房，这一系列的“竞配建”条件无疑增加开发商的开发成本，促使开发商理性拿地，有助于土地市场的平稳发展，面粉价格稳定了，面包价格才能稳定。

容积率低，总建筑面积也低

在2017年的土拍市场，低容积率成为一大亮点。4月6日是个容积率的分水岭，在这之前的土拍中，成都中心城区还有3.0容积率的土地，比如北大资源龙泉驿158亩地块、中海双流152亩地块；从4月6日之后，住宅用地、住宅兼容商业用地的容积率普遍在2.0-2.5左右。容积率调低是为了降低中心城区开发强度，减少人口密度，随之而来的就是楼面地价上涨，建筑面积下降，房价也跟着上涨。

2017年7月“中优”规划方案出炉，方案对住宅容积率和商业容积率都作出了明确的限定，此后出让的土地都是按照这个方案来进行的。

▲截图自《成都市“中优”规划优化方案》

天府新区成交量夺冠，热点区域进一步外溢

下面两幅图是2017年大成都成交土地的平均单价对比和2017年成都各区市县土地成交面积对比。从图中可以看出，天府新区全年成交约2800亩土地，遥遥领先其他区域；青白江因为12月20日成交了779亩商业用地，也排名第二。需要特别指出的是，主城区的地价依旧是最贵的，锦江区已经达到了平均1530万元/亩，动辄十几二十亿元的拿地成本，对很多中小开发商来说是非常困难的，因此被迫到远郊，甚至成都的周边热点城市。青白江区、新津县、视高镇、青龙镇、在今年的土拍中都非常热门，频频出现高溢价率的土地成交，也逐渐有一线品牌房企进入该区域做开发。