来源：上海证券报、楼市快报、四川乐居等

 
       国家统计局最新公布的数据显示，1月至2月，房地产开发企业土地购置面积同比微降。此外，大部分城市土地成交溢价率明显下行，前两个月热点城市土拍溢价率基本维持在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率水平。

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       与销售端的继续高歌猛进相比，今年前两个月的土地市场整体略显“低调”。国家统计局最新公布的数据显示，1月至2月，房地产开发企业土地购置面积同比微降。此外，大部分城市土地成交溢价率明显下行，前两个月热点城市土拍溢价率基本维持在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率水平。
 

       但溢价率低并不代表地价便宜，土地价格依然坚挺。中原地产研究中心统计数据显示，今年前两个月，50个大中城市以招拍挂方式出让的各类土地成交总额达6452.3亿元，较2017年同期增幅明显。业内人士认为，今年前两个月土地市场出现量缩价升属正常的周期性变化。未来，房企除了在招拍挂市场寻找合适的拿地机会外，通过并购手段增加土储也将越来越常见。
 

       对于前两月全国土地购置面积增速由正转负。克而瑞研究中心认为，这一方面是2017年初同期基数较高，另一方面则是多数城市的年度供地计划尚在制定中，使土地供应周期性“断档”所致。
 

       克而瑞研究中心研究总监杨科伟告诉记者，今年前两个月，土地市场成交量与去年同期相比减少约10%。就环比而言，2月份相比1月份减少52%（春节因素），1月份相比去年12月份减少近40%。但这样的量能其实是正常的周期性下降。每年的一季度都是推地的“空档期”，按以往经验，要到每年的4、5月份，各地才会相继出台当年的供地计划。其实，作为传统淡季，再考虑到春节因素，今年2月份的土地市场已经算是相对活跃的了。
 

       就目前情况看，今年前两个月的土地市场呈现出量缩价升格局，这主要是由于一、二线城市土地成交占比较去年同期有所上升，导致平均地价有所上升。
 

       中原地产研究中心的数据显示，今年前两个月，50个大中城市通过招拍挂方式出让的各类土地成交总额高达6452.3亿。其中，杭州、北京、苏州的成交金额分别达591.5亿元、564亿元、498亿元，同比增幅明显；此外，武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市的成交额超过100亿元。
 

       由于金融去杠杆导致房企融资受限，大部分房企在土拍市场的“出手”也变得越来越谨慎，抢地积极性有所降低，土地市场的溢价率也有所降低。以北京为例，2017年北京土拍平均溢价率是24%，今年截至目前的溢价率大约是13%。
 

       中城投资对2018年2月不同城市土地市场交易情况进行统计后发现，一线城市土地市场绝对量溢价率为7%，环比下降12个百分点，同比上升4个百分点；二线城市土地市场绝对量溢价率为16%，环比下降4个百分点，同比下降14个百分点；三线城市土地市场绝对量溢价率为30%，环比上升3个百分点，同比下降14个百分点。
 

       新城控股高级副总裁欧阳捷认为，溢价率低可能有两方面原因。第一，该城市土地供应量比较大，房企觉得当地的供求关系是供大于求，所以不敢轻易拿地，甚至会出现土地流拍的情况。第二，由于过去几年房地产价格的快速上涨，使出让土地的底价抬得比较高，企业出于成本和****率的考虑，出价谨慎，因此溢价率变得比较低了。但溢价率低其实并不能完全反映市场情况，但至少不计代价抢地的可能性降低了，市场的热度没那么高了。
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       杨科伟表示，溢价率低并不代表地价便宜，只能说明成交价和起拍价之间的关系以及市场竞争的激烈程度。溢价率是个复合指标，要看起拍价多少，如果起拍价很低，那溢价率不会很低，除非这个市场不被所有人看好。另外，现在土地市场起拍价比去年同期肯定是提高了。
“房企今年‘两条腿走路’拿地的趋势会更明显。”杨科伟表示，在当前市况下，房企拿地会相对谨慎，在招拍挂市场有合适的土地也会去拿，或者直接在二级市场收购项目。
 

       欧阳捷表示，今年公司会比较关注大企业进驻的城市，包括一、二线城市，省会城市，热点的三、四线城市。这些城市土地市场的热度还是比较高的，土地市场的地价没下降。大家进驻城市的意愿没有下降，但这些城市出让的土地并没有明显增加，土地供应还是明显不足的。大企业还是希望能在这些城市多获得一些土地，未来这些城市土地市场竞争的态势很可能不会减弱。
 
四川：二月地王频出，品牌房企加速布局
 

       据不完全统计，仅2月份，有4家品牌房企在川内拿地8宗，共计约734亩，拿地金额约23.7亿元，平均溢价率约为42%。
 

 
▲2018年2月品牌房企四川拿地详情

       从上图我们可以看出，品牌房企进军二线城市拿地，多数都是高溢价率，一不小心就成了当地的地王。比如邦泰竞得的内江110.91亩，起拍价335万元/亩，就是内江的最高起拍价，最后以600万元/亩的价格成交，一举打破了自己此前创造的单价地王记录。这宗地分两小块，楼面地价分别为4500元/平米和3900元/平米，也是地王。据了解，恒大、碧桂园等品牌房企也对内江房地产市场表现出浓厚兴趣。
富力在眉山闽东新城拿的两宗地也是当地的地王，溢价率均超过100%。值得一提的是，眉山这两宗土地的竞买人除了富力之外，还有旭辉、保利、美的地产、新城控股、中梁地产等品牌开发商，在此前的拍卖中恒大、中信国安、碧桂园、中铁等开发商也曾现身。足见眉山对品牌开发商的吸引力。
 

       不只是2月，从2017年以来，品牌房企就加速了四川拿地、开发的节奏。
 

       从成交面积来看，品牌房企一共拿地26宗，总面积约2918亩，最大计容建面约427万平米；从拿地房企来看，恒大拿地宗数、面积都是最多的，其次是碧桂园，然后是蓝光和邦泰；从拿地城市来看，品牌房企拿地主要集中在眉山、乐山、绵阳、雅安、内江、泸州等成渝城市群的重点城市。从溢价率来看，有7宗土地溢价率超过100%，有11宗土地溢价率介于50%-100%之间，只有三宗土地0溢价。

 
▲近3个月品牌房企在四川拿地详情
 

成都：土地市场的淡季，淮口新城和怡心湖成赢家
 

       来自乐居的监控数据显示，2018年2月份期间，大成都范围内一共成交了14宗土地，共计约1024亩，环比下降了63%，同比2017年2月则上涨了785%（2017年2月土地成交面积仅仅只有116亩）。

 
▲2017.1-2018.2大成都土地成交面积对比（单位：亩）

       虽然成交了14宗地，但是竞得者却只有9位。2月土地市场的大赢家是淮口新城和怡心湖板块。淮口新城是2017年成都“东进”战略设立的三大新城之一（另外两个是简州新城和天府国际空港新城）。2月7日这场土拍是淮州新城首次拍地，首次拍地即刷新了金堂的楼面地价，而且竞得者还是金堂的国企。4200元/平米的楼面地价在三圈层来说，不算最高；但对金堂来说曾经是遥不可及的梦想，在前几年的土拍中楼面地价一直都只有几百，上千的地块都很少。

 
▲2018年2月成都土地成交详情

       2月27日，天府新区怡心湖板块挂牌成交了四宗商服用地。怡心湖板块的四宗土地都是重大产业用地，有明确产业配套要求，这也是在落实怡心湖产城一体规划战略。以成都富润天府投资有限公司竞得的宗地为例，要求建设不少于8万平米的金融企业总部，并负责引入省级重点资产重组企业、城市商业银行成都分行等与资本运营生态链相关的企业和机构入驻。项目总投资额不得低于10亿元人民币（不含土地出让价款和持证准用价数）。竞得人还要自持全部物业。值得一提的是，此次竞得两宗土地的成都市天府怡心湖建设发展有限公司是万科集团和双流区共同出资成立的，这也是万科践行其梦想城700亿投资的第一步。

▲怡心湖连襟地块位置示意图