2018成都土地市场大丰收 各区域宅地成交楼面价一览

        2018年整体来看，成都总共出让了336宗地，同比增长约50%，累计出让面积大约24284亩，同比增长约65%，是一个“丰收年”。
这其中包含了住宅用地、商业商服用地、加油加气站用地、旅馆酒店用地以及产业用地等。我们要衡量和对比的是住宅市场，所以本文的数据统计和分析将建立在“拍卖宅地”基础上。

 

 

 
主城五区
 

        主城五区供应的地，加起来都还没天府新区多。并且，地块普遍偏小，加上容积率不高、楼面价不低，颇有要做改善却又有点施展不开拳脚的意味。
 
锦江区
 

        锦江区今年只出让了2宗地，总共才不到97亩，平均楼面价大概12084元/㎡。其中一宗是华熙拿下的，就在华熙528项目附近，成交楼面价高达13168元/㎡，还要求自持租赁住房比例15%，实际楼面价或已超过15000元/㎡，目测未来区域房价没个2万也有一万七八。

 

 
 
青羊区
 

        青羊区今年只出让了3宗地，累计约159亩，平均楼面价约8668元/㎡。出让价格不高，因为青羊区这3宗地，2宗都是人才公寓，1宗楼面价9900元/㎡的宅地还要无偿移交15%租赁住房。这意味着青羊区后期难有新品入市，想入手的朋友还得趁早。

 

 
 
武侯区
 

        武侯区今年只拍出了3宗地约142亩，平均楼面价约13210元/㎡，分布在武侯新城和一环的红瓦寺。2018年，武侯新城的热度明显不如从前，2宗地流拍，仅有金科在年初进驻，13600元/㎡的楼面价加上无偿移交15%租赁住房，实际楼面价可能已经超过16000元/㎡。未来，区域内可供选择的项目倒是不少，但房价或将居高不下。
 

        此外，川大望江校区旁边的16亩袖珍宅地拍出了2018年的单价地王——15940元/㎡，是成都难得的一环地，预计未来项目售价2万+。

 

 
 
金牛区
 

        金牛区今年总共出让了3宗地，出让面积合计约295亩，平均楼面价约9629元/㎡。其中，佳乐在沙河源街道以10900元/㎡拿下的宗地，要求无偿移交15%租赁住房，其实际楼面价可能接近13000元/㎡，旭辉在凤凰山拿下的宗地楼面价也已破万，预计区域未来房价会往一万五六的方向靠。

 

 
 
成华区
 

        成华区今年出让的5宗地，全都是“袖珍地”，累计出让面积才139亩左右，平均楼面价8786元/㎡，不同于青羊区全是人才公寓或租赁住房的“便宜”，成华区宗地大都为普通宅地，只是有2宗地要求配建返迁住宅。而成华区今年最大的收获，或许是龙湖未来将在动物园片区建一座天街，继续丰富区域商业配套。
 

        整体来看，成华区可能是五城区里地价最低的“洼地”，当然这也与成华区本身的情况和地块情况有关。比如2.5环某项目只卖一万出头。对于购房者而言，成华区或许是五城区里看起来“最友好”的区域。

 

 
 
高新区
 

        高新区单独拎出来说，是因为今年除了高新南区，高新西区和高新东西也开始相继供地，不过西区和东区的地基本都是人才用地，与普通购房者关系不大。
 

        高新南区今年总共出让了5宗共350亩宅地，平均楼面价约12607元/㎡，而其中只有卓越竞得的38亩宗地没有要求无偿移交租赁住房，另4宗均有一定移交要求。若算上无偿移交的面积，实际楼面价更高，区域未来房价目测要往2万靠。

 

 
 

 
 

 
 
天府新区  
 

        2018年土地出让最多的区域是天府新区，出让面积高达2619亩。但天府新区出让的宗地大部分为重大产业用地，包括紫光集团在煎茶街道先后拿下的7宗1744亩宗地，天投、四川天府携创、中粮等房企均有在天府新区拿产业用地，看得出来天府新城正在如火如荼的建设中，并没有要凉的迹象。
 

        不过也要提醒大家一句，一般情况下，这些产业用地配套的住宅并不适用于普通购房者。天府新区真正出让的普通宅地其实不多，总共也就6宗地，大概561亩。好在地块都不算小，拿地的房企也都是品牌房企，未来可供选择的余地还是多。
 

        但值得注意的是，这些普通宅地的楼面价都不低，小妹粗略计算平均楼面价大概10813元/㎡，今年最高楼面价12108元/㎡，是保利拿下的天空之城旁117亩宗地。小妹斗胆预测不久的将来区域房价会达到一万七八的样子。

 

 
 

 
 
近郊区域  
 

        近郊今年累计出让了3481亩土地，是成都土地主要供应区域之一。整体平均楼面价大概在5304元/㎡，与主城区相比几乎腰斩。其中，龙泉和双流是主要供地区域，也是楼面价最高的近郊区域，平均楼面价大概保持在6300-6400元/㎡。
 

龙泉驿区
 

        龙泉驿区今年累计出让13宗共约1245.6亩宗地，可以说是收获颇丰，平均成交楼面价大约在6365元/㎡。出让地块主要分布在洛带、皇冠湖、十陵、柏合镇、龙泉街道。华侨城在洛带拿地，城投在柏合镇拿地，自然不用多说。
       

        华润在皇冠湖大量拿地，一大波规划来袭，说是要造“龙泉CBD”，我们不妨拭目以待。此外，龙湖和中梁都新入驻了十陵板块，区域内品牌房企大量聚集。龙泉应该算是近郊里十分值得期待的一个区域了。
 

      而目前的区域房价低则8-9千，高则2万，尽管区域楼面价不算高的离谱，但低密产品的大规模到来，未来区域房价一万四五也许会成为普遍现象，接近2万售价的高端产品也会逐渐露出。

 

 
 
双流区
 

        双流区今年累计出让了11宗共约831亩宗地，是近郊除龙泉外的核心供地区域，平均成交楼面价大约在6440元/㎡。双流今年也出让了一些人才用地和产业配套住宅，但同时也吸引了不少大牌房企进驻，比如中天、金科、香港置地、北辰、招商等。
 

        目前区域内的房价已节节攀升至高点，被广大网友戏称为“宇宙中心”。在地价没有高得离谱的情况下，预计短期内双流房价将基本保持现状。

 

 
 
温江区  
 

        温江应该算是今年比较“秋”的一个近郊区域，总共才出让3宗242亩地，其中2宗分别为人才公寓和产业配套住宅。而第三宗也是“自己人”拿下来的，没有新的房企入驻。尽管供应少，但需求相对也不算大，短期内房价保持现状的可能性也比较大。

 
 
郫都区  
 

        郫都区今年出让的宗地也不少，共10宗约514亩，但也有不少人才用地和产业配套住宅，抛开这些地块区域平均楼面价大约在6710元/㎡。
 

        比较有看点的是，碧桂园和万科在犀浦拿地，时代中国和花样年在郫筒拿地。其中，时代中国是首进成都，而花样年则已经在郫筒打造了香门第项目。从地价和目前的市场环境来看，短期内区域房价保持现状的概率会比较大。

 

 
 
新都区
 

        新都区今年总共出让了5宗约648亩地，几乎都是比较大的地块，更利于操作打造改善产品。抛开人才公寓不说，区域平均楼面地价大约在5683元/㎡，作为近郊里的不太被看好的区域，华润和龙湖的进驻，也算是给了区域一些信心。

 

 
 
远郊区域
 

        作为成都土地的主力供应区，远郊今年出让了约7161亩地。其中，都江堰供应最大，高达1515亩，青白江、彭州次之。

 

 
 

2018年远郊区域宅地出让面积及出让金额一览

 

 
        2018年远郊区域宅地楼面价一览
        都在说远郊凉了，其实今年远郊的土拍还是有看点的。比如：“新城分别以3900元/㎡、3263元/㎡、5090元/㎡进驻崇州、邛崃和简阳，华侨城在大邑持续拿地，金茂、世茂、保利进驻金堂，美的、华润分别在彭州拿下2宗、4宗地，中交更是以180%溢价率进驻简阳”
当然远郊里最“秀”的还是当属新津，新津今年出让了9宗地约603亩，平均楼面地价达到5286元/㎡，是远郊里唯一破五的。
 

        保利、中洲、融信、花样年、雅居乐、金融街等品牌房企都入驻新津，其中，雅居乐以6324元/㎡楼面价成为2018年的区域单价地王，尽管没有超过太行瑞宏保持的记录，但已经超过不少近郊区域宗地的楼面价。

       

 
        总体而言，今年的成都土地市场无论是出让宗地数量、出让面积还是出让价格，都算得上丰收。但因引入了大量的产业用地、人才用地和租赁住房用地等，普通购房者实际能接触到的要比表面上少得多。
 

        此外，需求外溢逐渐成为主流。主城区地块少、地块小成为不争的事实，一房难求不说，地块小+容积率低，高端产品并不好操作，不太适合高端改善人群。且从目前的楼面价和市场环境来看，预计主城区未来房价是一个上涨趋势。
 

        远郊和近郊则成为了成都的主要供地区域，土地多，但宗地面积大，更适合去做高改产品，这也是武侯新城、怡心湖等板块崛起的原因之一。预计在短期内，近郊区域房价保持现状的可能性比较大。
 

        此外，地块容积率大都保持在3以下，未来势必是低密改善产品时代，无论是产品面积还是单价或许都有所上浮，总价提高是毋庸置疑的，上车成本是持续增加的。既然如此，刚需趁早上车是没错的，改善倒是可以慢慢看。